收益率相当可观的还有广发美国房地产人民币、诺安全球收益不动产

时间：2022-01-08 16:32:50

收益率相当可观的还有广发美国房地产人民币、诺安全球收益不动产和上投摩根富时REITs人民币等基金。这类基金主要跟踪外围市场的REITs指数，行业包括零售、购物中心、公寓住宅、自助仓库板块；办公楼、无线通信基础设施、工业地产等。经济的持续复苏推动了对各类型物业需求的复苏，从而带动REITs资产价格的上行。

与国外发达市场相比，我国的公募REITs市场仍处于试点阶段。固基修道，行而不辍，则未来可期。为了不断完善REITs市场和政策运行机制，推动基础设施REITs市场进一步发展，我们总结了首批试点项目的实践经验，并结合基础设施REITs业务开展过程中对发行人、投资人关注问题的梳理，从实操角度提出如下几点供进一步探讨。

2021年6月21日，中国首批公募REITs于沪深两市正式挂牌，标志着我国不动产投资信托基金（REITs）市场在基础设施不动产领域率先破冰。从发达国家资本市场情况看，REITs的投资标的除基础设施外，一般还包括商业地产等能够产生持续性经营现金流的不动产类型，从而打通商业地产“投、融、管、退”全生命周期发展模式，为公众投资者打开商业地产投资的大门。中国REITs有着强大的市场潜力，一般认为市场规模可达万亿人民币量级，为行业参与者提供巨大的发展空间。在可以预见的时期内，是否拥有通过持有物业资产产生持续稳健现金流的资管能力，已成为判断不动产基金公司综合实力强弱的关键标准。

参考国际市场的经验，美国等发达市场几乎所有重要的金融产品都有做市商的制度，为了增强市场的流动性、引导定价以及稳定市场价格等，为保障我国基础设施公募REITs上市以后平稳的运行，沪深证券交易所目前都建立了流动性的服务机制，做市商通过提供双边报价、大宗交易等服务，充分保障REITs产品上市以后的流动性。

国际主流成熟市场的REITs收益表现普遍较好，且多以住宅地产和商业地产为标的，所以通常具备了较强的抗通胀属性。尤其在中高通胀时期，其房地产市场的租金和价值双双上行，从而推动REITs的分红收益上涨，使其在通胀时期仍能获得不错的收益。以美国及新加坡市场为例，美国REITs分红收益总体优于股市股息率及债市收益率。新加坡REITs的分红收益也同时高于富时全股股息率及新加坡10年期国债收益率。

我国基础设施领域资产规模巨大，承载优质基础设施项目的城投平台、国有企业绝对利好。随着政策的完善，各项机制的推出，各地优惠政策和专项支持的落地，基础资产的逐渐成熟，我国公募REITs市场具有广阔的发展前景。

业内人士认为，整体来看，银保监会本次正式发文明确公开募集基础设施证券投资基金（REITs）在可投范围，归属不动产，并在多处进行细化，有助于吸引更多险资对该大类资产的关注与配置，有助公募REITs市场向好发展。

我国境内公募REITs市场刚刚起步，相较于国外发达REITs市场完善的投资制度体系，我国的相关制度框架仍有诸多不足。目前公募REITs市场产品供给量较小，流动性不足以支撑机构资金换手，因此交易价格极易受到投资者价值判断、市场情绪等许多不确定因素的影响，短期存在较大波动的可能。随着机构限售期到期，有大量限售股解禁入市，市场在价格的高位可能很难有足够的资金来承接，不排除价格出现大幅波动的可能。

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