房地产证券化的发展通常需要公共部门的支持来降低交易成本

时间：2021-12-31 13:01:03

独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。

发行增信等级要求高。商业地产资产证券化发行市场门槛要求较高，一般企业对如何具备发行资格了解不多，市场也缺乏配套的增信产品帮助提高企业发行成功的可能性，企业本身对商业地产资产证券化直接融资不了解，提高企业资本化率和资本运作水平的意识不强；

同时，国企正向混改应该以资本证券化作为重要的方向。通过资本证券化，推动更多的国有资本向上市公司集中，可以极大提高国有资本的流动性与价值增值能力。目前看，央企的上市公司已经成为央企混改的主要载体，各地的地方国有企业也不断推动资本证券化工作。以上市公司为载体，通过上市的增发、混合所有制的改革、引进投资者、加大企业之间的资本合作等方式开展多渠道的股权融资，丰富融资渠道，提高融资能力、降低融资成本，提高融资的可持续性，这成为国企资本运作的重要工作。

商业地产证券化是企业资产管理的实践，在业务的实施过程中，可以积累资本市场运作经验，让企业的人员熟悉资本市场的运作规范，这也是企业一个近距离接触资本市场的机会，它为企业的资产的资本化运作可以培养人才；可以培养企业经营的资本运作观念。

REITs指的是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

不过，在欧洲流行一种被称之为中小企业贷款证券化（SMESec）的产品。这是以中小企业贷款作为基础资产，并以其产生的现金流为支撑的证券化产品。这种证券化产品能够帮助发放中小企业贷款的商业银行及时回笼资金、减少资本金的占用，因此能够帮助商业银行增加对中小企业的贷款总量。但中小企业贷款的异质性强、金额小、频率高，难以发挥规模效应。因此，中小企业贷款证券化的发展通常需要公共部门的支持来降低交易成本。这些支持包括通道搭建、项目管理与信用增加等。

首先，它将资本市场与金融市场结合。经过证券化的过程，金融资产可转化为资本市场的商品，资产负债表中的应收帐款转化成现金，改善创始机构的自有资本比例。创始机构不必等到收回应收债款就可以获得资金做进一步运用，资金的运用因而更为有效且具有弹性。

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