房屋抵押权与居住权同时存在时,哪项物权更为优先?

时间：2022-06-16 11:55:03

目前我国《民法典》并没有专设条款规定居住权与抵押权冲突时的顺位问题，现有法律条款只是在规定抵押权时提及顺位，即顺位依登记的时间先后确定，优先顺位的权利优先实现。当两种或两种以上的他物权同时存在时，不动产物权支配的秩序由登记簿上记载的顺位决定，顺位在先的优先行使。

同一个动产上设立了两个以上的动产抵押权，顺位规则是，不讲先来后到，登记的动产抵押权优先于未登记的动产抵押权。如果登记的动产抵押权有两个以上，先登记的动产抵押权优先于后登记的动产抵押权。如果没有登记的动产抵押权有两个以上，那么都为最后顺位同一顺位，按债权比例同等受偿。

居住权主要针对享有居住权的主体对房屋所有权人合法享有的房屋所拥有的占有使用权能。而抵押权则是抵押物拍卖、变卖后抵押权人对拍卖变卖后的价款享有的优先受偿权。二者所涉及的权能不相一致，故二者并存设立时并不存在冲突。但当抵押权与居住权同时存在时，哪项物权更为优先？笔者将居住权与抵押权并存设立时的顺位冲突问题归纳为两类。

根据《民法典》第四百零九条的规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

笔者认为，在房屋居住权与抵押权发生冲突时，根据当然解释的方法，参照“买卖不破租赁”原则进行合理解决，即当抵押权与居住权同时存在时，应当依照在登记簿上登记的时间先后决定哪项权利优先实现。后顺位的权利，只有在先顺位的权利实现后才能实现。

抵押权的顺位，又称抵押权的顺序、次序或者位序。指就同一个抵押物设定数个抵押权时，各个抵押权人优先受偿的先后顺序，即同一抵押物上数个抵押权之间的相互关系。抵押权的顺序为抵押权人相互之间的关系，为抵押权在实现上的排他效力的重要表现,也是抵押权制度中的重要问题之一。

根据2021年实施的《民法典》第四百零九条的规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

因此，正如居住权设立在先不影响办理房屋抵押登记一样，房屋抵押权设立在先的，也应当不影响办理居住权登记，可以按照居住权登记的一般程序和规则办理。当然，实际生活中，房产上设立居住权，满足了使用价值，交换价值最大化实现就可能会受到阻碍。为了平衡抵押权人、抵押人和居住权人的利益，抵押人要诚实守信，积极履行债务；居住权人要按照权利顺位，尊重和维护在先权利；抵押权人要注重运用法律手段，主动保护自身权利；登记机构应当深化登记金融协同，继续推进向银行业金融机构延伸服务网点并深化服务内容，为居住权登记信息查询等提供便利。

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