构建房地产重整价值和适用重整模式

时间：2022-05-31 15:14:32

但破产的企业状况各不相同，因此在破产重整过程中不能盲目套用成功案例或某一破产模式。需针对破产重整管理问题实施具体问题具体分析，提出适合具体房地产公司的重整方案，对相关的管理问题进行深入分析，构建房地产重整价值和适用重整模式，协助企业脱困。

自2007年正式执业至今，2016年由建纬总所委派至建纬（南昌）律所执业，担任高级合伙人。赣江新区国际仲裁院首届仲裁员。在银行与金融、公司破产及重组并购、建筑工程及房地产领域具有丰富的法律实务经验。长期为多家大型银行和信托、融资租赁、资产管理公司等金融机构提供专业法律服务，参与过多起重大企业并购和项目交易融资服务，并为多家房地产企业破产重整案件提供全程法律服务，常年为各类金融机构提供不良资产处置服务。

根据中原研究院的数据统计，到去年10月份为止，我国已经有超过300家房地产企业破产了，仅仅11月3日一天就有三家房地产企业一起破产，看来破产的风波持续的增大，更关键的是折算下来平均每天接近家房地产企业破产。

预重整对法院在破产重整程序中的债务清理，资产处置工作提前，极大地缩短了后续破产重整程序的时间，降低经济成本，节约司法资源，帮助企业快速脱困，特别是对房地产企业快速盘活，能缩短恢复经营或建造的周期，实现房地产项目最大限度地保值和增值。

将预重整期间融资所形成的债务认定为共益债务优先受偿，一方面有利于债务人尽快融资缓解危机，另一方面也能让债权人放心地给出资金，发挥了共益债务在预重整程序中的良好作用，在实践中，房地产企业破产重整融资作为共益债务的形式比较常见，尤其像新冠肺炎疫情防控期间房企因投资减少、工程难以推进、预售急剧减少导致资金链断裂濒临破产清算的情形，更需要以这种方式获取资金，在商品房建成后所获利益进行偿还也较好实现。

在房地产企业破产重整中，常见的共益债投资主要是围绕“烂尾楼”的续建所产生。共益债投资者基于借款用途为债务人继续营业、且该借款行为有利于提升债务人的资产价值，使得全体债权人的利益最大化。所以，共益债权在破产重整程序中区别于普通债权，可以由债务人财产随时进行清偿，且共益债权可以用债务人财产设立抵押担保。

房地产企业破产往往牵涉到民生、社会稳定问题，法院和政府在预重整过程中中应当发挥积极作用，建立“府院联动机制”，通过政府和法院联动一齐解决预重整程序中出现的各项问题。房地产项目可能涉及续建办证、违规超建、售后返租等问题，涉及规自局、住建局、税务局、信访办等各政府部门，通过建立“府院联动机制”，由政府成立预重整工作小组，配合法院、管理人协调推进房地产企业的再生。

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