抵押物的受让人并非不动产抵押登记的申请人

时间：2022-05-09 11:38:18

可以看出，抵押物的受让人并非不动产抵押登记的申请人，登记机构无权自行将抵押人变更为受让人，也无权要求受让人申请变更。但很多人认为抵押义务人明明有变，应当变更。实际上在登记簿填写说明中，抵押义务人指的是预告登记，填写的是不动产抵押合同中的抵押人。不动产登记证明上的义务人栏要求填写的是抵押人、供役地权利人或者预告登记的义务人的姓名或名称。即只有预告登记才存在义务人，而在抵押登记中，无论是登记簿还是登记证明，一直都是填写抵押人。

此外，在抵押人破产的情况下，抵押权人不再具备办理本登记的条件，鉴于防御破产也是民事权利具有物权效力的重要特征，此时为保障债权人合法利益，赋予抵押预告登记与本登记具有同等效力，债权人在特定条件下可就抵押财产优先受偿。《担保制度司法解释》第52条第2款规定，“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外”。

抵押预告登记使预告登记权利人获得了在符合条件的情形办理抵押权登记的请求权，但这种请求权能否产生优先受偿效力在本次担保法司法解决出台前并不明晰。新担保法司法解释在兼顾理论与现实情况后采取了相对折中的处理，赋予了抵押预告登记在满足一定条件下的优先受偿效力：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的抵押登记条件的，人民法院应予以支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。即经人民法院审查具备办理抵押登记条件的，预告登记权利人可取得抵押权并在特定条件下优先受偿。最新司法裁判也支持了预告抵押的优先受偿效力。

当事人在签订抵押合同后仅办理了抵押预告登记，尚未办理正式抵押权登记的情况下，预告抵押登记权利人能否主张行使抵押权，抵押预告登记能否产生优先受偿效力，在《担保制度司法解释》第52条出台前存在司法实践争议：

四、创新预告登记规定。一是取消楼花抵押（楼花抵押指为尚未竣工的在建建筑物办理抵押权登记），按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记，将预售商品房抵押权预告登记与预售商品房备案衔接。考虑到开发商有可能怠于办理预售商品房抵押权预告登记，本《条例》规定了购房人可以单方申请预售商品房抵押权预告登记。二是衔接更新条例，细化搬迁补偿协议预告登记制度。《条例》将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

标签：不动产抵押 动产抵押 动产抵押登记 抵押 抵押物