不动产单元能否分割抵押?

时间：2022-05-07 11:47:19

一般而言，如果需要分割抵押的部分属于不动产的组成成分，则在法律上与该不动产为一体，不能就某部分设定独立的抵押权，比如构成房间的墙体。如果有独立的交换价值，在交易上可以认为是独立物，有权利公示的方法，可以确定为独立的抵押物，比如地下车位。宗地的一部分要作为抵押物，要按照不动产单元设定标准将其分割另立一宗并进行分割登记，赋予不动产单元号后方具有独立性，才能申请抵押权登记。共有人可以就共有不动产的应有部分设定抵押权并登记，但共有人之一取得其他共有人应有部分的全部而具有完全所有权后，只能就该土地的整体设定抵押权。

作为不动产登记簿的第二项新增内容，在尽调抵押资产时，还应着重审查“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。若“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏未载明禁止或限制转让不动产，则抵押资产可能存在被转让的潜在风险，若如此，则影响不良债权的整体受偿。

对于银行等抵押权人来说，由于抵押物转让后不动产权证号变更，可能与原抵押合同的记载不一致，但这不是要变更抵押人的理由。以不动产单元号作为不动产的唯一编码是行政法规的要求，应当在登记实务中贯彻落实。要持续推广以不动产单元代码指定和管理不动产单元的理念和做法，改变传统观念上以不动产权证号标识不动产的做法。

最后，申请抵押权登记的不动产作为物权客体，应当具有一般物权客体需具备的独立性和特定性，即《不动产登记暂行条例》规定的登记基本单元——不动产单元和唯一单元编码。《不动产登记暂行条例实施细则》中申请登记的不动产应当是“权属界线封闭且具有独立使用价值的空间”的规定，即是不动产独立性和特定性在登记上的具体化要求，也是判断不动产单元能否分割抵押的依据。

虽然金融机构与抵押人签订的合同有禁止或者限制转让抵押财产的约定。但根据《新担保制度解释》第43条之规定，未登记禁止或限制转让的抵押权不能对抗善意第三人。可见，即使债权人与抵押人签订禁止或者限制转让抵押财产的约定，但如没有将该约定登记的，在抵押人违反约定转让抵押财产时将难以对抗其转让的物权效力。鉴于不动产登记簿样式中已同步新增了“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目，因此，建议不良资产投资者在购买债权资产前，对不动产登记簿进行审核，查看是否已将禁止或者限制转让抵押财产的约定一并登记，以最大限度保障债权收益。

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