按揭房屋抵押贷款需根据产权人出具抵押担保合同

时间：2022-05-07 11:43:47

最后，申请抵押权登记的不动产作为物权客体，应当具有一般物权客体需具备的独立性和特定性，即《不动产登记暂行条例》规定的登记基本单元——不动产单元和唯一单元编码。《不动产登记暂行条例实施细则》中申请登记的不动产应当是“权属界线封闭且具有独立使用价值的空间”的规定，即是不动产独立性和特定性在登记上的具体化要求，也是判断不动产单元能否分割抵押的依据。

一般而言，如果需要分割抵押的部分属于不动产的组成成分，则在法律上与该不动产为一体，不能就某部分设定独立的抵押权，比如构成房间的墙体。如果有独立的交换价值，在交易上可以认为是独立物，有权利公示的方法，可以确定为独立的抵押物，比如地下车位。宗地的一部分要作为抵押物，要按照不动产单元设定标准将其分割另立一宗并进行分割登记，赋予不动产单元号后方具有独立性，才能申请抵押权登记。共有人可以就共有不动产的应有部分设定抵押权并登记，但共有人之一取得其他共有人应有部分的全部而具有完全所有权后，只能就该土地的整体设定抵押权。

对于银行等抵押权人来说，由于抵押物转让后不动产权证号变更，可能与原抵押合同的记载不一致，但这不是要变更抵押人的理由。以不动产单元号作为不动产的唯一编码是行政法规的要求，应当在登记实务中贯彻落实。要持续推广以不动产单元代码指定和管理不动产单元的理念和做法，改变传统观念上以不动产权证号标识不动产的做法。

可以看出，抵押物的受让人并非不动产抵押登记的申请人，登记机构无权自行将抵押人变更为受让人，也无权要求受让人申请变更。但很多人认为抵押义务人明明有变，应当变更。实际上在登记簿填写说明中，抵押义务人指的是预告登记，填写的是不动产抵押合同中的抵押人。不动产登记证明上的义务人栏要求填写的是抵押人、供役地权利人或者预告登记的义务人的姓名或名称。即只有预告登记才存在义务人，而在抵押登记中，无论是登记簿还是登记证明，一直都是填写抵押人。

《物权编》第404条规定，以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。——这意味着，只要是正常的动产销售，买受人可以无需去核实该动产是否有抵押登记。即使该动产上确有抵押权登记，即使买受人知道存在该抵押权登记，买受人都仍可以合理价款购买，并通过交付取得物权，而无需担心抵押权的存在。

不动产和动产抵押担保不动产：按揭房屋抵押贷款需根据产权人出具抵押担保合同，不动产和动产抵押贷款合同一般不需要办理抵押登记，除非是非股权合同，可以办理抵押登记；动产：必须为所有权人签订抵押担保合同。设立企业产权登记和产权资产登记为合作项目；房屋：必须是以其所有权人名义办理所有权登记。

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