执行法院带租拍卖是否有事实和法律依据

时间：2022-04-20 15:25:48

承租人表示，自己花费很多钱用来装修，因而希望在拍卖的时候能带租拍卖，让她在租期内继续使用这栋楼。一边是不能带租拍卖后，承租人损失巨大，幼儿园的孩子也将面临失学；一边是有着以往凡是租赁晚于抵押权的，在拍卖的时候，没有带租拍卖的惯例。就带租拍卖的问题，执行局的17位法官展开了激烈的讨论

赵会在了解情况之后，一针见血地指出问题的关键是要审核租赁合同的真实性和带租拍卖有没有损害被执行人和其他债权人的利益。经过讨论，最终多数意见同意带租拍卖，既让法官重新理解了法条中抵押权和租赁权的关系，同时还避免了让幼儿园的孩子仓促解散失学的结局。

这种情况现实中很少出现。法院拍卖房产，会在前期调查清楚房屋上是否存在租赁，然后法官会决定是涤除租赁还是带租拍卖，拍卖公告上也会注明是否是带租拍卖，如果当时拍卖公告上写了是带租拍卖，那你买下房子还要继续履行租赁合同；如果拍卖公告上没写有租赁，等到拍卖成交了承租人才跳出来说有租赁，那这时已经过了异议提出时间，可以不用管他。

承租人合法占有租赁物的期限内，如果租赁物被买卖的，不影响租赁合同的效力，也就是我们常说的买卖不破租赁，在司法拍卖中，法院处置的不动产往往也存在带租拍卖的情形，在实践中部分被执行人（即原出租人）甚至已预收了租金。此时，买受人竞买了带租约的拍卖标的物后，能否要求被执行人返还预收租金？笔者将在本文中进行阐述。

承租人使用。拍卖仅包含房地产价值，不包含装修价值；带租拍卖，买受人自拍卖成交确认之日起自行向租户收取租金；拍卖物与相邻商铺合并装修使用，建议买受人实地看样。其他有关的特别事项说明请详细阅读评估报告。

团队为法拍房专门推出过《法拍房避坑指南》文章（点击标题阅读），带租拍卖也属于风险之一，为了避免买受人在法拍房踩雷，建议买受人在参加竞拍前，充分了解拍卖标的物并上门实勘，也可以委托专业人士对拍卖标的物进行尽职调查，以防范相关风险。

1.竞买人需要使用本人的淘宝网账号和支付宝账号参加竞拍。如果两人以上联合参与拍卖或委托他人参加竞买，一定要在拍卖开始前至少提前一周联系法院办理委托。2.务必认真阅读拍卖公告。特别需要关注是否有竞买资格限制、带租拍卖、优先权购买权人、权利限制、瑕疵、是否可以贷款等。如果竞拍成功后不想要了，保证金不予返还。3.关于房屋所属学区、学籍占用等，竞买人需要自行征询有关部门。

如执行法院的执行行为是带租拍卖，异议裁定认为不带租拍卖，那么在复议程序中有的文书归纳争点为“原审裁定认为不带租拍卖是否具有事实和法律依据”。个人认为应当以执行行为作为基准表述更妥，即“执行法院带租拍卖是否有事实和法律依据”。

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