园区开发不能视为房地产行业

时间：2022-04-15 11:56:59

即拿地前融，近年来，地价飙升，土地成本占房地产开发项目的比例已大多超50%。而且，城市能级越高，土地成本占比也越高。2019年以前房地产公司可通过房地产信托进行前端拿地融资，融资比例一般不高于土地价款的70%。比如A房企将已获取的x项目抵押，获取资金4亿元，将此融资得到的4亿元又去竞拍y土地。获取y土地后，继续抵押融资得来的钱再获取z土地，循环往复。

国有平台公司有融资、公共品提供、土地开发及作为基金投资人等四大功能，主要承担融资和建设两大任务，即为地方经济和社会发展筹集资金，并承担城乡基础设施建设、公共服务项目的供给任务。地方各级国有平台公司因有政府信用为其背书，依托土地等资源生财有道，其融资业务在资本市场深受各类金融机构青睐。

城投企业的信用本质是政府信用，需要特别关注大量的兜底拿地之后，城投是否足额缴纳土地价款，钱从哪里来？是政府追加注册资本用于支付土地款，亦或是以土地抵押来融资缴纳土地款？是否形成新的隐性负债？对于地方城投而言，其资产负债情况发生了怎样的变化，对于相应地方财政的总账本而言，其资产负债情况又发生了怎样的变化？

总之,园区开发不能视为房地产行业,也不能简单视为地方政府投融资平台项目和普通的土地储备中心土地一级开发,而是具有一定政策性、公益性但自身有相应收益具有明确产业导向性的一级土地开发和招商活动。但事实上,园区开发有着自身的特点,应当视为一般的直接能产生现金流的工程项目看待。园区开放贷款也应视为一种特殊的项目融资安排。当然,园区也应当扶优促劣,但这应当让市场选择。对于那些位置好、定位准确的园区,开发能力、招商能力和管理能力强的园区开发企业,银行应当积极提供支持。

贷款用不着这么说?贷款是对土地实行融资租赁，贷款时可是通过买卖土地在国土局商业登记大厅办理，由贷款人和委托人对土地进行登记。通过对办理到期的土地，作为抵押财产的国土局商业登记大厅能够清理出工业性房地产，并通过房屋的价值确定抵押财产，保障土地的使用权，实现经济效益的提升。同时，该价值可在一定期间流转给委托人，以满足抵押人转让土地的现金流。

地方融资平台的典型融资模式即政府赋予平台土地使用权，融资平台利用土地使用证融资以进行基础设施建设，此后通过土地出让收入偿还前期借款。在此模式中，土地收益是外部融资的重要担保与还款来源。但伴随经济进入新常态，土地供给逐步减少，房地产市场深度调整，土地收益作为偿债来源已难以持续。2015年中国土地出让收入为3.37万亿元，同比增速由2010年的106.25%下降至-21.62%，呈现显著下滑态势。2016年“营改增”后，地方税收收入进一步下降，财政收支矛盾加大，地方财政对于融资平台的偿债支持逐步削弱。

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