除基金管理和资管计划的服务机构外,张江REIT涉及多个参与主

时间：2022-01-16 10:11:02

除基金管理和资管计划的服务机构外，张江REIT涉及多个参与主体。上海光全投资中心（有限合伙）（简称光全投资）作为原始权益人之一，基金管理人为专业的地产基金公司光控安石（光大安石子公司），为光全投资提供资产管理服务，张江高科通过上海张江集成电路产业区开发有限公司出资。

除基金管理和资管计划的服务机构外，张江REIT涉及多个参与主体。上海光全投资中心（有限合伙）（简称光全投资）作为原始权益人之一，基金管理人为专业的地产基金公司光控安石（光大安石子公司），为光全投资提供资产管理服务，张江高科通过上海张江集成电路产业区开发有限公司出资81.15%。

首批获得证监会准许注册的公募REITs共计9单，其中博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金(简称“蛇口产园”)、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“盐港REIT”)、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金(简称“张江REIT”)、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金(简称“东吴苏园”)和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“普洛斯”)5单项目底层资产属于产业园区、仓储物流的产权类项目，其余4单为经营权类项目。

华安张江光大园REIT产品管理人为华安基金，基金托管人为招商银行，上市交易所为上海证券交易所，合同生效日为2021年6月7日，上市日期为6月21日，基金为封闭式基金。本基金主要投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权，最终取得相关基础设施项目完全所有权。本基金在严格控制风险的前提下，通过积极主动的投资管理和运营管理，努力提升基础设施项目的运营收益水平及基础设施项目价值，力争为基金份额持有人提供相对稳定的回报。

产业园区公募REITs底层资产更倾向工业厂房类和研发类。REITs投资对象主要为地产类资产，而其最常见的资产类型主要包括办公楼、零售物业、住宅、工业物业和仓库以及养老地产等。从首批上市产业园REIT底层资产信息来看，博时招商蛇口产业园REIT和张江REIT的底层资产分别为万海大厦、万融大厦以及张江光大园，其土地性质均为工业用地，而东吴苏州工业园区产业园REIT的底层资产为2.5产业园，土地性质为科研设计用地和工业用地。

近日，首批9单公募REITs在交易所陆续披露上市后的首份季报，为市场揭开了底层资产的最新基本面情况，并以稳健的财务指标继续夯实投资人信心——稳定的当期收入、净利润和现金流均显示高速公路、仓储等底层资产的优质属性。季报显示，第三季度除了华安张江光大REIT亏损万元，其余8个项目均实现了盈利。

下面以华安张江光大园REIT为例解读下，目前根据招募说明书中所披露的第三方评估机构市场调查结果，产业园预期的回报率在5%-7%，那么本文假设该参数为6%；根据张江板块的租金趋势计算，年租金涨幅约，考虑到未来中国经济增速换挡，保守按2%估计；同时预计20年后项目对应地产等处置价值增值100%，即每年。

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