深圳二手房连跌11个月，学位房挂牌价下调500万

深圳楼市近况：根据国家统计局发布的数据，深圳二手住宅价格在3月份环比下降了0.3%。从过去一年的数据来看，自2021年5月以来，深圳二手房连续11个月环比下降，跌幅在0.1%-0.5%之间。同比方面，深圳三月份的二手房价格同比下降了3.3%。深圳楼市目前仍然面临一定的寒意。

乐有家营销总裁孟凡振表示，在宏观层面上，深圳二手房价格下降的原因主要是受到经济形势的影响，导致居民的消费力和消费意愿降低，信心指数和预期也减低。此外，政策层面的调控收紧以及与之配套的按指导价评估贷款的执行，直接导致购房者的贷款额度减小，首付成数提高，尤其对刚性需求的抑制效果显著。另外，金融贷款方面的收紧也导致贷款审批门槛提高、放款周期延长。不过，目前的情况已经在逐渐改善。

深圳二手房成交量大幅下降。自2021年2月8日起，深圳市出台了二手住房成交参考价格制度。自那时起，深圳二手房价格连续11个月下跌，其中3月环比下降了0.3%。深圳二手房成交参考价与银行贷款额度直接挂钩，通常政府给出的参考价低于市场价，这意味着购房者的首付比例可能从30%提高到50%，增加了购房者的资金压力。与此同时，也有一些业主选择暂缓出售。由于这种传导机制的影响，深圳二手房成交量大幅下滑。根据深圳市房地产中介协会的数据，2021年深圳二手房网签量下降了63.1%，首次低于新房成交量。

另一方面，新房成交量有所增加。根据深圳市房地产中介协会的数据显示，2021年深圳市全年成交了52417套新房住宅，较去年增长了15.5%，创下六年来的新高。

深圳楼市呈现出新房热、二手房冷的现象。深圳市房地产中介协会的数据显示，2022年2月二手房网签套数同比下降了83%，环比下降了43%；3月二手房网签套数环比增长了25.5%。此外，第一太平戴维斯的报告指出，2022年第一季度深圳住宅成交面积环比同比降幅均超过30%，原因包括春节假期和年后疫情对看房活动的影响。

学位房溢价空间回调。乐有家研究中心的数据显示，自深圳二手房价格参考价政策出台以来，一些中心地带的片区出现了较大的价格回调。南山中心区、蛇口、大冲、福田华强北、百花和罗湖翠竹等片区的房价下跌幅度居前。南山中心区的价格下跌幅度达到30%，华强北和翠竹下跌幅度均为28%，蛇口、百花、大冲、下梅林等片区的房价下跌超过20%。这些回调主要是因为这些片区的房价在2021年之前上涨幅度较大，而百花、翠竹等片区则是因为学区的潜在价值受到提升，政策发布后市场温度降低，过高的溢价空间和涨幅回调至正常水平。龙岗的一些片区之前涨价较慢，所以指导价出台后回调程度较小。

对于学位房来说，溢价空间也在回调。例如，在深圳百花片区，一套带有百花小学和实验中学学位的房源之前的报价为1580万元，一年后无人问津，业主将其降价到1080万元。而链家官网显示该套房源的参考总价为1111万元，政府参考单价为12万元/平方米。

孟凡振认为，二手房指导价政策对于楼市的“控制”作用非常明显，给深圳楼市带来了一道紧箍咒，也为刚需客户争取到了购房机会。他希望未来二手房指导价政策能在“调控”方面发挥市场作用，例如缓解金融贷款政策的束缚，根据市场动态调整指导价幅度，增加灵活性，避免市场调节失灵，满足更多刚需客户和新市民群体对美好居住生活的需求。

房产中介也表示，指导价的调整只是时间问题。对于是否会上调二手房参考价的问题，